Müşterek mülkiyet; bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paydaş olması ve bu payların fiilen bölüşülememesi durumudur. Müşterek mülkiyet Hukuki işlemler ya da kanuni bir hak sonucu doğar. Genellikle murislerin vefatından sonra murisin taşınır taşınamaz malları mirasçılara elbirliği mülkiyet ile geçer. Mirasçılar taşınır/taşınmaz mal üzerinde tek başlarına fiili hakimiyet kuramaz, önemli işleri oy çokluğu ile gerçekleşmek mecburiyetindedirler. Taşınmaz üzerinde kira akdi kurulması da bu önemli işlerden biridir. Paydaşların oy çoğunluğu sağlanmadan imzalanan kira sözleşmeleri geçersizdir. Ancak daha sonradan paydaşlar kira sözleşmesine onay verip kira sözleşmesine geçerlilik kazandırabilirler.
Yazımızda müşterek mülkiyette olan taşınmazda pay çoğunluğu sağlanmadan imzalanan geçersiz kira sözleşmelerine karşı hukuki yollar neler olduğunu inceleyeceğiz. Bu hususu da bir örnek ile açıklamak konunun anlaşılmasını daha da kolaylaştıracaktır. Örneğin ; 6 mirasçılı bir taşınmazda, 2 pay sahibi taşınmazı diğer paydaşarın açık izni ve rızası olmadan kiraya vermiş olsun ve kira sözleşmesi yalnızca 2 yapdaş ile kiracı arasında imzalanmış olsun. Bu durumda pay çoğunluğu olmadığı için kira sözleşmesi geçersizdir. Bu durumda diğer mirasçılar ya sözleşmeye onay verebilir ya da sözleşmenin geçersiz olmasından kaynaklı taşınmazın tahliyesi ve şartları varsa ecrimisil talebinde bulunabilir. Kira sözleşmesine rıza göstermeyen paydaşlar öncelikle kiracıya kira sözleşmesine muvaffakatlerinin olmamdığını bildirmelidirler. Dava açılacaksa bunun noter kanalı ile yapılmasında fayda vardır. Ayrıca kira sözleşmesine rıza göstermeyen tarafın çoğunlukta olması bu dava açısından en önemli şarttır, aksi halde kira sözleşmesine onay verenlerin oy çoğunluğu sağlanmış olacak ve dava açmakta yarar kalmayacaktır.
Ayrıca örneğimizden devam edecek olursak 2 paydaşın bu zamana kadar aldığı fakat diğer paydaşlara payları oranında vermediği kira ücretlerini de sözleşmeyi imzalayan paydaştan talep etme hakları saklı kalacaktır.
Davanın görüleceği görevli mahkeme konusunda görüş ayrılıkları mevcuttur. Bazı yazarlara göre ortada geçerli bir kira sözleşmesi olmadığından dava asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Aksi görüş ise kira sözleşmesi var olduğundan davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerektiğidir. Biz bu görüşe katılmıyoruz. Dava geçerli bir kira sözleşmesi olmadığından asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.