Önalım Hakkının Tanımı

Önalım (Şufa) hakkı bir taşınmazın tamamının veya bir kısmının üçüncü kişiye satılması durumunda taşınmazı aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma hakkı veren ve dava yoluyla kullanılabilen eşyaya bağlı bir haktır.

Önalım Hakkının Türleri

Önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır.

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarına kanunen tanınmış olan ve payın bir kısmının veya tamamının üçüncü bir kişiye satılması durumunda diğer paydaşların satılan bu payı aynı koşullarla öncelikli olarak almasına imkan sağlayan bir haktır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraflar arasında iradi olarak kurulan bir sözleşme ile taraflardan birine tek taraflı olarak taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda öncelikli olarak taşınmazı satın alma imkanı veren bir haktır.

1. YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesi vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşları lehine tanınmıştır. Taşınmaz üzerinde irtifak, rehin gibi sınırlı ayni hak veya kişisel bir hakka sahip olanların önalım hakkı bulunmamaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesi şu şekildedir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Madde metninden de anlaşıldığı üzere önalım hakkı bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda kullanılabilecektir.

Yasal önalım hakkı, devir hakkının yasal bir kısıtlaması olarak paylı mülkiyetin kurulmasıyla birlikte kendiliğinden yasa gereği doğar.

Paydaşların önalım hakkını kullanabilmesi için payın cebri olmayan, iradi, ivazlı (karşılıklı) ve cüz’i halefiyet yoluyla devredilmiş olması gerekir. Bu devre en güzel örnek satım sözleşmesidir. Payın cebri icra yoluyla, miras yoluyla (külli halefiyet yoluyla) veya bağışlama yoluyla devredilmesi halinde ise önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Türk Medeni Kanunu’nun 734.maddesi uyarınca önalım hakkı alıcıya karşı açılacak bir dava yoluyla kullanılabilecektir. Aynı maddenin 2.fıkrasına göre önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Yasal Önalım Hakkından Feragat

Türk Medeni Kanunu’nun 733.maddesinin 2.fıkrasına göre önalım hakkından feragatin geçerli olması için resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. Belirli bir satışta önalım hakkından vazgeçilmesi halinde ise feragatin yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Feragat satıştan önce yapılabileceği gibi satıştan sonra da yapılabilir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süreler

Türk Medeni Kanunu’nun 733.maddesinin 3 ve 4. fıkraları uyarınca önalım hakkı satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

2. SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Türk Medeni Kanunu’nun 735.maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı kaynağını taraf iradelerinden almaktadır. Önalım sözleşmesi taşınmaz maliki ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında kurulur. Bu sözleşme ile malik taşınmazının tamamı ya da bir kısmı üzerinde tesis edeceği önalım hakkı ile taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibine öncelikli olarak taşınmazı satın alma hakkı vermektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre taşınmazı satın alan üçüncü kişilere karşı önalım hakkı kullanılabilecektir. Tapu kütüğünde herhangi bir koşul belirtilmediği takdirde taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Türk Medeni Kanunu’nun 735.maddesinin son fıkrası uyarınca yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkı için de geçerli olacaktır.

Önalım Hakkının KULLANILAMAYACAĞI Haller

      1- Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu  kişiye karşı önalım hakkı kullanılabilir.

      2- Bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz.

      3- Trampa halinde önalım hakkı kullanılamaz.

      4- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

      5- Ölüme bağlı tasarruf halinde önalım hakkı kullanılamaz.

      6- Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.

      7- Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

      8- Bir bağımsız bölü,,,mün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm                        malikleri  önalım hakkı kullanamaz.

  9- Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragati  resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK. Md 733/II).

      10- Önalım hakkı dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.

      11- Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.

      12-Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.

      13- Yasal önalım hakkı menkul satışlarda geçerli değildir.

      14- Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

      15- Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 

      16- Elbirliği mülkiyetine  (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.

 

İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi

2016/159 E.

2018/3716 K

14.05.2018 tarihli kararı

SINIRDAŞ TARIMSAL ARAZİ MALİKİNİN ÖNALIM HAKKINA İLİŞKİN

 “5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde bulunması gerekir. Oysa dosya içinde bulunan inşaat ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde ağaçların yanısıra tek katlı bina ve havuz inşaatının da bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin yeterli inceleme yapılarak tarımsal arazi mi yoksa bahçeli ev niteliğinde mi olduğu belirlenerek, bahçeli ev niteliğindeyse, dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliği taşımadığından davanın reddine, tarımsal arazi niteliği taşıması halinde şartları oluşan önalım hakkının kabulüyle, önalım bedelinin depo edilmesine karar verilmesi gerekirken, davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu gerekçeyle hükmün bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi

2016/7286 E.

2017/3070 K.

17.04.2017 tarihli kararı

YASAL ÖNALIM HAKKINA İLİŞKİN

 “Uyuşmazlık: dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda paydaş olmayan davalının yargılama aşamasında başka hisse almak suretiyle paydaş konumuna gelmesi halinde eldeki davanın dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Bilindiği üzere; önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkına veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.”

Hukuk Genel Kurulu    

2012/6-198 E.

2012/702 K.

MAHKEMESİ : Üsküdar 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 29/11/2011
NUMARASI : 2011/360-2011/282

Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Üsküdar 4. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 20.07.2010 gün ve 2009/301 E., 2010/212 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.02.2011 gün ve 2011/13155-1253 sayılı ilamı ile;

(…Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin davacıların dava hakkına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davacılar vekili, dava dilekçesinde, müvekkillerinin 1 No'lu parselin paydaşları olduğunu, davalının ise aynı taşınmazda 27.05.2005 tarihinde toplam 207.000 TL bedelle paydaşlar A. O. ve S. Ç.’nun paylarını satın aldığını, davacıların onalım haklarını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, davacıların sadece kendi payları yönünden dava açabileceklerini, satışa konu payların tümü hakkında dava açma hak ve sıfatlarının bulunmadığını, dava konusu payların çok daha önceden satış vaadi senetleri ile satın alınıp tapuya şerh ettirildiğini, tapudaki resmi satış ile ikinci bir bedel ödendiğini, bu durumda satış vaadi sözleşmelerindeki satış bedelinin de onalım bedeline dahil edilmesi gerektiğini. davanın süresinde açılmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karsı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Önalım davasının davalısı onalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında onalım hakkı kullanılamaz. Zira yasada bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde onalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine onalım hakkı kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 1 No’lu parselde davalının 27.05.2005 tarihinde 207.000 TL bedelle taşınmazın paydaşlarından A. O.ve S. Ç.'nin toplam 385/1200 payını satın alması üzerine davacılar tarafından önalım hakkının kullanılmasına ilişkin olarak 09.09.2005 tarihinde işbu dava açılmıştır. Ancak dosyada bulunan tedavüllü tapu kayıtlarından davalının daha önce aynı taşınmazda 10.07.1987 tarihinde 45/100 pay satın aldığı görülmektedir. Davalı 10.07.1987 tarihinde yapılan pay satışı nedeniyle taşınmazda paydaş olup hakkında bu paya yönelik olarak süresinde dava açılmadığından taşınmazdaki paydaşlığı kesinleşmiştir. Daha sonra 27.05.2005 tarihinde yeniden pay satın almasına rağmen o tarihte paydaş durumunda bulunduğundan paydaşa karşı onalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

 

Taşınmazda sonradan kat mülkiyeti tesis edilmiş olması da davalının önceden taşınmazda paydaş olduğu olgusunu etkilemez. Bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle hükmün yukarıda (2) No’lu bentte yazılı nedenlerle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcın yatırana geri verilmesine, aynı Kanun'un 440.maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere , 10.10.2012 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Davacılar vekili, dava konusu 934 ada 1 parsel sayılı taşınmazın bidayette üst miras bırakan babaanneleri İ. C.’ye ait olduğunu, İ.C.’nin sağlığında davalı H.ile bu taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapmak üzere sözleşme yaptıklarını, bu sözleşme gereğince,dava konusu taşınmazın 45/100 payını inşa edilecek binada yükleniciye özgülenmek üzere tapuda satış şeklinde temlik edildiğini, arta kalan 55/100 payın ise üst murisin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine özgülenecek dairelere aktarılmak üzere uhdesinde bırakıldığını, yüklenicinin dava konusu ana parsel üzerine A ve B Bloklardan ibaret inşaatları tamamladığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarına isabet eden Dairelere tapudaki payların özgülendiğini, kök muris İsmet Ceylani’nin 18.10.1992 tarihinde ölümü ile Üsküdar 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.3.2004 gün 2003/747 Esas, 2004/166 Karar sayılı kararı ile iştirak halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrildiğini, bilahare Üsküdar 3. Sulh Hukuk Mahkemesine yüklenicinin açmış olduğu kat mülkiyetine çevrilmesine ilişkin davanın 24.11.2005 gün, 2000/678 Esas ve 2005/1148 Karar sayılı karar ile kabul edilerek kat mülkiyeti kurulduğunu, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlere özgülenen kök murisin mirasçılarından A.O. ile S. Ç.’nin paylarının 27.5.2005 tarihinde yükleniciye tapu memuru huzurunda satmaları nedeniyle önalım (şufa) davasını açarak yasadan kaynaklanan haklarını kullandıklarını açıklayarak davalı adına diğer mirasçıların kat mülkiyetine esas bağımsız bölümlere isabet eden paylarını satmaları nedeniyle iptal ve tescil talep etmişlerdir.

Davalı vekili, davacıların kök miras bırakanları İ.C. ile vekil edeninin 934 ada 1 nolu parsel kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bina yapmaları için anlaştıklarını, davacıların kök murisinin 45/100 payı tapuda satış şeklinde vekil edenine aktardığını, 55/100 payın davacıların kök murisi üzerinde kaldığını, ana taşınmaz üzerine binaların inşa edildiğini, vekil edeninin ana taşınmazda paydaş olması nedeniyle şufa davasının dinlenemeyeceğini ve zamanaşımı söz konusu olduğunu açıklayarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu ana taşınmaz üzerine davacıların kök miras bırakanı İ. C.ile davalı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince A ve B Blok halinde inşaatların yapıldığı, sözleşme gereğince bağımsız bölümlerin ilgililerine özgülendiği, davacıların kök murisinin ve ara miras bırakanın ölümü nedeniyle elbirliği mülkiyet hükümlerine tabi olan paylarının mahkeme kararıyla paylı mülkiyete çevrildiği, davalının bağımsız bölüm paydaşlarından pay satın aldığı, böylece davacıların şufa hakkını kullanmalarında hukuka aykırı bir yön olmadığından davanın kabulüne, yukarıda sözü edilen resmi sözleşme ile davalıya geçen payların iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hüküm, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 8.2.2011 gün ve 2011/13155-1253 Esas ve Karar sayılı ilamıyla özetle; “..uyuşmazlık ön alım hakkına konu edilen payın iptali ile davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş ise de, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşa bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Ön alım hakkı alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılır. TMK. nun 733/3. maddesi uyarınca satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Ön alım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halükarda iki yıl geçmekle düşer. Ön alım davasının davalısı ön alım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise, bu paydaş hakkında ön alım hakkı kullanılamaz. Zira, yasada bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde ön alım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaş aleyhine ön alım hakkı kullanması söz konusu olmaz. Gerekçelerinden sonra somut olayda; ön alım hakkına konu payın 1 nolu parselde davalının 27.5.2005 tarihinde paydaşlardan A. O. ve S. Ç.’nun 385/1200 payını satın alması üzerine, davacılar tarafından iş bu dava 9.9.2005 tarihinde açılmıştır. Dosyadaki tapu kaydının tedavüllerine göre, davalı daha önce aynı taşınmazda 10.7.1982 tarihinde 45/100 payı satın aldığı görülmüştür. Davalının bu pay nedeniyle taşınmazdaki paydaşlığı kesinleşmiştir. Daha sonra 27.5.2005 tarihinde yeniden pay satın almasına rağmen o tarihte paydaş durumunda bulunduğundan paydaşa karşı ön alım hakkının kullanılması mümkün değildir. Taşınmazda sonradan kat mülkiyeti tesis edilmiş olması da, davalının önceden taşınmazda paydaş olduğu olgusunu etkilemez..” gerekçeleriyle bozma kararı verilmiştir.

Mahalli mahkeme önceki kararında ısrar etmiştir.

Hemen belirtmek gerekir ki; gündemin 98. sayfasındaki mirasçılık belgesine göre, davacıların kök miras bırakanı (babaanneleri) İ.C. 18.10.1992 tarihinde ölmüştür. Mirasçısı olarak A. O., Perran G. K.ve A. O.kalmıştır. Bunlardan davacıların miras bırakanı A. O. ise; 3.12.2003 tarihinde ölmüş, mirasçısı olarak davacılar G.O., C.O. ile dava dışı İ. O. ve G.O. kalmıştır. Tapu kaydı getirilmiştir. 934 ada 1 nolu parsel 993 m2 bahçeli apartman niteliğinde olup, yönetim planı 15.1.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmuştur.

Her şeyden önce, davalı H.Ö. 10.7.1987 tarihinde 3523 yevmiye nolu satış ile ana parsel üzerinde 45/100 pay edinmiştir. Arta kalan 55/100 pay davacıların kök miras bırakanı İ. C.uhdesindedir.

Davalı (kat mülkiyetine çevirme kararında davacı olan) karardan anlaşıldığı üzere; davacıların kök miras bırakanı İ. C. ile H. Ö. arasında 1987 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, bu sözleşme gereğince yüklenici H.taşınmaz üzerine inşaatları tamamlamış, ancak tapu maliki İ. C.’nin 1992 yılında ölmesi ve oğlu A. O.’nun da 2003 yılında ölmesi sebebiyle elbirliği mülkiyeti mahkeme kararıyla 2004 yılında açılan dava ile 2005 yılında paylı mülkiyete çevrilmiştir. Bir başka anlatımla, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri gereğince; yükleniciye payına isabet eden katlardaki daireler ile arsa malikine isabet eden paya karşılık özgülenen dairelerin kat mülkiyetine çevrilmesi yüklenicinin açmış olduğu dava sonunda gerçekleşmiştir.

Bu durumda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin öğretide ve uygulamadaki bilgi ve belgeler ile Yargıtay 14 ve 15. Hukuk Dairelerinin konuyla ilgili yerleşmiş içtihatları uyarınca asıl amaç: arsa sahibinin kendisine ait tapudaki bir kısım payını, yapılacak inşaattaki şahsına yada belirleyeceği kişilere verilecek bağımsız bölümler dışındakilerin inşaatı yapacak yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlere hasren başlangıçta tapuda bir miktar hissesini kayden genelde satış biçiminde yükleniciye vermekte, yüklenici bunun için herhangi bir bedel ödememekte, ancak bu sözleşme gereğince bina inşa etmekle yükümlüdür. Dolayısıyla bu tür sözleşme ile taşınmazın zemininde müteahhidin paydaş kılınması kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince oluşturulacak ve özgülenen dairelerde kendisine isabet edecek bağımsız bölümlere hasren olmaktadır. Yüklenicinin arsada başlangıçta bu nedenlerle paydaş kılınması sonradan yapılacak binanın bağımsız bölümlerinden özellikle arsa sahiplerine özgülenen yerlerdeki bir kısım payların satış veya satış vaadiyle sonradan bir kısım paydaşlar tarafından yükleniciye satılması ön alım davası hakkını ortadan kaldırmamalıdır. Bir an için aksi düşünüldüğünde: bu tür bir sözleşme ile zeminde (arsada) paydaş kılınan yüklenici daha sonra arsa sahiplerine özgülenen ve arsa sahiplerinin süreç içerisinde ölmesi nedeniyle mirasçılarına intikal eden ve mirasçılarının paylı mülkiyete geçtikten sonra herhangi bir mirasçının kendi payını herhangi bir sebeple yükleniciye temlik etmesi durumunda o binanın tamamını veya gözde dairelerini ele geçirmeyi amaçlayan kişilerce kötüye kullanılması mümkündür. Bu durumda kat mülkiyeti hukuku hükümleri tamamıyla bertaraf edilecektir. Geniş bir uygulama alanı ortaya çıkacaktır. Sonuçta hukuka aykırı bir durum ortaya konulacaktır. Somut olayda yüklenici bizzat kendisinin açtığı davayla kat mülkiyeti kurdurmuştur. Tüm bu nedenlerle Özel Dairenin bozma kararının ve buna uygun olan sayın çoğunluk tarafından kabul edilmiş Hukuk Genel Kurulu Kararının somut olaya, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine ve bu amaçla tapuda yapılan arsa devrine ilişkin sözleşmelerin Dairenin yorumladığı şekilde yorumlanmasının doğru olmadığı kanaatindeyim.

Netice olarak; mahalli mahkemenin direnme kararı somut olaya, kat karşılığı inşaat sözleşmesine, bu amaçla kılınan paydaşlığın ön alım hakkını kullanmasına engel teşkil etmeyeceğine aynen katılıyorum. Mahalli mahkeme kararının doğru olduğu kanaatindeyim.

KARŞI OY

Dava, onalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı H.Ö., 27.05.2005 tarihinde ... Mahallesi 175 Pafta, 934 Ada, 1 parsel sayılı bahçeli apartman niteliğindeki taşınmazda 220/1200 payı A.O.'dan 118.000,00 TL bedelle, 165/1200 payı ise S.Ç.'den 89.000,00 TL bedelle satın almış, daha önceden kendisine ait olan 45/100 pay ile tevhit edilerek davalı payı 540/1200'e ulaşmıştır. Davalıya satışı yapılan paylar 993 m2 arsa üzerinde bulunan B Blok tek katlı yığma bina ile A Blok (zemin+3 normal katlı) ikinci kattaki 3 no'lu ve üçüncü kattaki 4 no'lu daireleri kapsamaktadır.

Taşınmazın tamamı için davacıların kök miras bırakanı İ.C. ile davalı H. Ö.arasında 15.08.1985 tarihli asıl ve 07.01.1987 tarihli ek Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri akdedilmiş, bu sözleşmelerle iki Blok halinde yapılacak inşaattan A Blok zemin kat 1 no'lu ve A Blok birinci kat 2 no'lu bağımsız bölümlerin yükleniciye, bunun dışında kalan B Bloğun tamamı ile A Blok ikinci kat 3 nolu ve A Blok üçüncü kat 4 no'lu bağımsız bölümlerin ise arsa sahibi sıfatıyla davacılar murisi İ.C.ye verileceği kararlaştırılmıştır. Taşınmazdaki 45/100 pay Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince ve arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan ediminin ifası amacıyla 10.07.1987 tarihinde yüklenici H.Ö.e devredilmiştir. Devredilen 45/100 hisse dava konusu olmayan A Blok, zemin kat 1 nolu ve A Blok birinci kat 2 nolu bağımsız bölümlere ilişkindir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tarafların sözleşmedeki edimlerini ifa etmeleri ile son bulmuştur. H. Ö.'nün dava konusu yapılan A Blok 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler ile B Blok zemin kat 1 nolu bağımsız bölümde satıştan önce (27.05.2005 tarihinden) hiçbir hissedarlığı bulunmamaktadır.

Önalım davasının açıldığı sırada tüm taşınmazın paylaşımı konusunda taraflar arasında bir ihtilâf bulunmamaktadır. Taraflar arasında bağımsız bölümler Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği eylemli olarak paylaşılmıştır. Davalı dava konusu bağımsız bölümlerdeki hissedarlığını mirasçılardan satın aldığı hisselerle kazanmıştır.
Üsküdar 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2003/747 E, 2004/166 K. sayılı ve 18.03.2004 günlü kararı ile miras bırakan İ. C.'nin 934 ada 1 parseldeki iştirak halindeki mülkiyeti çözülerek müşterek mülkiyete çevrilmiştir. Üsküdar 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2000/678 E, 2005/1148 K sayılı 24.11.2005 günlü karan ile tapu kaydının kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilmiş olması, bağımsız bölümlerin eylemli paylaşımının inşaatın tamamlanmasını müteakip yapılmış olması nedeniyle iş bu dava yönünden sonuca etkili değildir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen şûfa (onalım) hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki paymı kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğundan dava konusu A Blok 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler ile B Blok 1 nolu bağımsız bölümde davalının paydaş olması nedeniyle davacıların önahm davası açma hakları bulunmaktadır. Şûfa (önalım) davasının diğer yasal koşulları da gerçekleştiğinden yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.

Yüksek Özel Dairece 10.07.1987 tarihinde davalıya devredilen 45/100 payın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden doğan edimin ifası amacına yönelik olduğu gözden kaçırılarak ve bu pay devri bedeli karşılığı satış gibi değerlendirilerek paydaşa karşı önalım hakkının kullanılmayacağı gerekçesi ile bozma kararı verilmesi doğru olmamıştır. Yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile Yüksek Hukuk Genel Kurulu'nun çoğunluğunun aksi yöndeki kararına katılmıyoruz.

 

 

T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/13747
KARAR NO : 2012/1071

DAVA TÜRÜ : Önalım

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı E.D. vekili Av.E.C. geldi. Davacı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalı O.B.K. hakkında açtığı davada, müvekkilinin dava konusu payın ilişkin bulunduğu 30 parselin paydaşlarından olduğunu, taşınmazın diğer paydaşı H.D.'ın taşınmazdaki 1 / 2 payını 28.9.2007 tarihinde 450.000 TL bedelle davalı O.B.K.'a sattığını, yapılan pay satışının müvekkiline bildirilmediğini, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

18.12.2008 tarihli dilekçesi ile de, davanın açılmasından ve açılan davanın tapuya şerh edilmesinden kısa bir süre sonra davalı O.B.K.'un 18.8.2008 tarihinde dava konusu edilen payı bu kez muvazaalı olarak 750.000 TL bedelle E.D.'e sattığını, E.D.'in tapu kaydından davalı hakkında açılan davayı bilerek ve tüm vecibelerini üstlenerek payı devraldığını, bu satışın payın değerini yüksek göstermek için muvazaalı yapıldığının açık olduğunu, bu nedenle payın değerinin ilk davada olduğu gibi 450.000 TL olarak kabul edilmesi gerektiğini, davayı yeni paydaş E.D.'e yönelttiklerini belirterek, E.D. adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Dahili davalı E.D. vekili, Medeni Kanun'un 734. maddesi hükmü gereği, davacının önalım bedelini belirtilen süre içinde nakden depo etmesi gerektiğini, tapu memuru önünde yapılan işlemin tartışılamayacağını, bu konuda tanık dinlenemeyeceğini, verilecek kesin süre içinde önalım bedelinin depo edilmesini, kendilerinin satın aldıkları bedel üzerinden davacının önalım isteğini kabul ettiklerini belirtmiştir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Yargılama sırasında payın bir başkasına farklı bedelle satılması halinde davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı hususu son satın alanın iyi veya kötü niyetli olmasına göre çözümlenir. Son satın alan kişi kötü niyetli ise, davacı ilk satış bedeli ile aksi halde son satış bedeli ile sorumlu olacaktır. Burada kanıtlama yükümlülüğü davacıya aittir.

Olayımıza gelince: dava konusu edilen 30 parsel No'lu taşınmazdaki 1 / 2 pay ilk önce taşınmazın paydaşlarından H.D. tarafından 28.9.2007 tarihinde 450.000 TL bedelle davalı O.B.K.'a satılmış, bu pay satışına yönelik olarak davacı tarafından 1.8.2008 tarihinde dava açılmıştır. Açılan dava 5.8.2008 tarihinde tapunun beyanlar hanesine şerh edilmiştir. Bu aşamadan sonra söz konusu pay bu kez 18.8.2008 tarihinde 750.000 TL bedelle davaya dahil edilen E.D.'e satılmıştır. E.D. resmi satış senedinde pay hakkında önalım davası açıldığını bildiğini ve bütün hukuki vecibeleri ile kabul ettiğini beyan etmiştir. HUMK'nun 186. (6100 Sayılı HMK'nun 125) maddesi gereğince davayı yeni paydaşa yönelten davacı, satışın kötü niyetle ve yüksek bedelle yapıldığını, dahili davalının payı, hakkında açılan önalım davasını bilerek satın aldığını iddia etmiştir. İlk yapılan pay satışına yönelik olarak 1.8.2008 tarihinde açılan önalım davasından kısa bir süre sonra ve üstelik açılan dava tapuya şerh edilmiş iken 18.8.2008 tarihinde dahili davalı E.D.'in açılan davadan haberdar olduğunu beyan ederek ve tüm hukuki vecibelerini üstlenerek payı yüksek bedelle satın almasında iyi niyetli olduğundan söz edilemez. Yargılamada dinlenen davacı tanıklarının payın satılmasından sonra gerek davalının, gerek dahili davalının taşınmaza gelip kontrol etmediklerini beyan etmeleri de ortada gerçek bir satın alma iradesinin olmadığını, payın değerini yüksek göstermeye yönelik bir temlik yapıldığını göstermektedir. İkinci satışta dahili davalı E.D.'in önalım davası sonucu elinden çıkacak bir payı bile bile satın alması hayatın olağan akışına uygun değildir. Payın ikinci kez kötü niyetle el değiştirmesi karşısında mahkemece davacıya ilk satışta tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım bedelini depo etmesi için uygun süre ve olanak tanınarak oluşan duruma göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 31.1.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

KESKİN Hukuk Bürosu olarak başarılı bir kadroyla hizmet vermekte olup, Önalım (Şufa) Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası sorunlarınızı dava yoluyla çözüme kavuşturmanız aşamalarında hukuki destek sağlamaktayız.