Vekalet Sözleşmesi Nedir?
Vekalet sözleşmesi, vekilin, vekalet veren adına bir iş görme veya bir şeyi yapma işini üstlendiği bir sözleşme tipidir. Buna göre sözleşme veya uygulamada vekalet görevine ilişkin olarak vekalet ücreti ödenmesi gerekiyorsa, vekil bu ücrete de hak kazanacaktır.
Vekalet görevinin kapsamı vekalet sözleşmesinin içeriğinden anlaşılır; ancak sözleşmede kapsama ilişkin olarak açıkça bir belirleme yapılmamışsa ya da yazılı bir sözleşme mevcut değilse, sözleşmenin kapsamı vekilin üstlendiği işin niteliğine göre belirlenmelidir. Dava açma, sulh olma, iflas talebinde bulunma, kefil olma gibi bazı iş ve işlemler için vekilin özel olarak yetkili kılınması gerekmektedir.
Taşınmaz satışına ilişkin olarak vekalet yetkisi verilmesi de özel olarak yetki verilmesini gerektiren hallerden biridir. Buna göre vekil eden, vekili adına noterden taşınmaz alım ve satım işlemlerine dair iş ve işlemleri kendi adına yapma yetkisi vermektedir.
Vekil, vekalet verene karşı görevini sadakat ve özenle yerine getirmekle ve vekil edene hesap vermekle mükelleftir. Ayrıca vekalet görevini yerine getirmesi sonucunda elde edilmiş olan edinimleri de vekil edene teslimle yükümlüdür.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Ne Demektir?
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere vekil, vekalet verene yani vekil edene karşı bazı sorumluluklara tabiidir. Bunların en başında vekalet görevini sadakatle ve özenle yerine getirme bulunmaktadır. Bunun yanında vekilin vekil edene hesap verme, elde edilmiş olan edinimleri vekil edene teslim etme, istisnai durumlar hariç olmak üzere görevi bizzat yerine getirme gibi yükümlülükleri de bulunmaktadır.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekilin vekalet sözleşmesi kapsamında sahip olduğu yükümlülüklerini, üstlenmiş olduğu işleri ve yapacağı edimlerini, yukarıda bahsetmiş olduğumuz yükümlülüklere aykırı bir şekilde yerine getirmesi ve vekalet vereni zarara uğratması anlamına gelen hukuki bir terimdir. Vekalet görevinin kötüye kullanılmasının birçok yaptırımı bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 506. Maddesinin 2. ve 3. Fıkralarına Göre: "Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır."
Örneğin vekile belirli bir meblağ para ile konusu belirli bir hukuki işlemin yerine getirilmesine istinaden anlaşılmışsa veya taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden satışına ilişkin olarak vekalet yetkisi verilmiş olması halinde, vekilin vekalet sözleşmesinden kaynaklanan görevlerini sadakat ve özen yükümlülüklerine aykırı olarak yerine getirmesi sonucunda vekil edeni zarara uğratması vekaletin kötüye kullanılması anlamına gelecektir. Bu anlamda bir taşınmaz satış işlemlerini üstlenmiş olan bir emlakçının söz konusu taşınmazı değerinin çok altında satması, vekil edene vermesi gereken meblağı vermemesi gibi hallerde vekalet görevinin kötüye kullanılmış olduğu tartışmasızdır.
Vekalet görevinin kötüye kullanılmış olması halinde vekilin şahsi sorumluluğuna gidilebileceği gibi diğer şartların varlığı halinde tapu iptali ve tescil davası da gündeme gelebilir. Ayrıca vekilin davranışlarının Türk Ceza Kanunumuzdaki ve diğer ilgili kanunlardaki dolandırıcılık ve/veya güveni kötüye kullanma gibi suçların tipiklik şartlarına sahip olması halinde, söz konusu bu davranışlara ilişkin olarak suç duyurusunda da bulunulabilir ve ceza hukukuna ilişkin süreç başlatılabilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin olarak vekaletname verilmiş olması ve bu vekaletnamenin kötüye kullanılması sonucunda tapuda yolsuz tescile neden olunmuş olması halinde söz konusu olmaktadır. Bu şekilde zarara uğrayan ve vekili bu işleme ilişkin vekil etmiş olan malik veya vekil eden malik vefat etmişse onun mirasçıları tarafından tapudaki yolsuz tescil işleminin iptali ile taşınmazın kendileri üzerine tescilini talepli olarak tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilecektir.
Vekilin kendisini vekil tayin etmiş olan kişiye karşı en ağır sorumluluğu, hiç şüphesiz vekalet görevini sadakat ve özenle yerine getirme yükümlülüğüdür. Vekilin bu sorumluluğu, vekalet sözleşmesi gereğince üstlenmiş olduğu iş, işlem ve hizmetleri vekil edenin haklı menfaatlerini gözetmek suretiyle, sadakat ve özenle yerine getirmesini ve benzer iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışları esas alarak hareket etmesini gerektirir. Vekalet sözleşmesinde açıkça vekalet görevine ilişkin olarak belirleme yapılmamışsa ya da vekalet görevine ilişkin olarak yazılı bir sözleşme düzenlenmemişse, vekalet görevinin kapsamı görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Bu anlamda açılacak olan tapu iptali ve tescil davasında keşif ve bilirkişi raporları ile birlikte tanık beyanı, mesajlaşma ekran görüntüleri vb. birçok delil öne sürülebilir.
Hatta Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre malik tarafından vekilin söz konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak dilediği bedelle ve dilediği kimselere satış yapabileceği ifadeleri yer alıyor olsa dahi, vekil Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına ve sadakat ile özen yükümlülüğüne aykırı hareket edemez ve makul sayılabilecek ölçüler dışına çıkmak suretiyle satış yapamaz. Aksi takdirde vekilin şahsi sorumluluğu gündeme gelebilir.
Bununla birlikte, aşağıda detaylı olarak bahsedecek olduğumuz üzere eğer vekilin kendisine taşınmaz satışı yapmış olduğu üçüncü kişi kötüniyetliyse, vekil ile 3. kişi arasında muvazaalı bir işlem söz konusuysa, vekil eden kişi: üçüncü kişi ile vekil arasında yapılmış olan sözleşme ile bağlı tutulamaz. Bu durum Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağının ve yine Türk Medeni Kanunumuzun 3. maddesinde yer alan iyiniyet kuralının doğal bir sonucudur. Bu sebeple vekil eden tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.
Vekilin ve üçüncü kişinin dürüstlüğe aykırı ve kötüniyetli tutumunun tespitinde en önemli hususlar, yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere Türk Medeni Kanunumuzun 2. ve 3. maddelerinde yer alan dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve iyiniyet kuralına ilişkin tespitlerin sağlanmasıdır. Bu anlamda vekil, kendisine vekalet yetkisi verilmiş olan alanda çalışmalar gerçekleştiren basiretli bir kişinin davranışlarını sergilemeli, özen ve sadakat yükümlülüğüne aykırı davranmamalıdır. Aynı şekilde üçüncü kişi de vekilin kötüniyetli olduğunu ve dürüstlük kuralına aykırı davranışlarda bulunduğunu biliyor olmamalı ve bilebilecek durumda da olmamalıdır.
Örneğin üçüncü kişi, normal şartlar altında 1.000.000 Türk Lirası değere sahip olan bir taşınmazı, belediye tarafından öngörülen rayiç bedel olan 200.000 Türk Lirası üzerinden satın almışsa, vekilin kötüniyetli olduğunu en azından tahmin etmek durumundadır. Bu hususun tespiti ise keşif ve bilirkişi raporu ile uzman görüşü gibi deliller ile ortaya çıkarılabilecek durumdadır. Böyle bir durumun davacı tarafından ispatı halinde üçüncü kişi "yalnızca kârlı olduğunu düşündüğüm bir yatırım yaptım" şeklinde bir açıklamanın da ötesine geçebilmeli ve eğer gerçekten iyiniyetli ise, iyiniyetli olduğu hususunu ispat edecek argümanları ve delilleri öne sürebilmelidir. Bu anlamda değerler arasında fahiş boyuta varan bir farklılık bulunması halinde ispat yükünün fiilen üçüncü kişi aleyhine tersine çevrilmiş olduğunun kabulü gerekir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle ileri sürülecek olan hak talepleri herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabii değildir. Dolayısıyla bu nedene dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında da zamanaşımı veya hak düşürücü süreler mevcut değildir. Bununla birlikte, vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmesi halinde de zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin mevcudiyetinden bahsedilemez. Yerleşik Yargıtay içtihatları da genel olarak vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle ileri sürülecek olan hak taleplerinin tümünün zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerden muaf olduğu yönündedir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapuda malik olarak görünen kötüniyetli üçüncü kişilere karşı açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve dava konusu birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkeme olarak kabul edilebilir.
Konu hakkında daha fazla detaylı bilgi almak ve görüşlerinizi bildirmek için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.